广州谢世荣律师简介
广州合同纠纷律师网
首页 > 广州合同纠纷律师 > 合同法常识
未参与签订施工合同,土地方是否需对工程款承担连带责任?
发布时间:2017-06-16 23:48:14   阅读:  

作者 赵显龙 林嘉 张漠 金杜律师事务所

来源 / 金杜说法

合作开发房地产项目中通常存在两个法律关系:(1)提供土地使用权的一方(下称“土地方”)与提供资金的一方(下称“资金方”)之间的合作开发房地产合同关系;(2)发包人(通常为资金方)与施工单位之间的建设工程施工合同关系。在司法实践中,土地方往往不会作为建设工程合同当事人,也不会参与具体的工程建设。但是,在资金方拖欠工程款的情况下,承包方通常会将资金方和土地方一并告上法庭,要求土地方承担连带责任。该等索赔是否成立,将取决于法院对建设工程合同的相对性的认定及把握。


我们近期参与的一则案例中,法院在无明确法律依据的情况下突破了合同相对性,支持了承包方的诉请。在此予以介绍,以抛砖引玉: 


案件基本情况


1994年至1995年期间,土地方与资金方形成了一系列协议前期协议,合作开发案涉项目。其中,合作开发协议约定:由资金方负责提供开发该项目的所有资金,土地方提供案涉土地的土地使用权,案涉项目建成后比例分配给土地方及资金方。


1996年6月21日,资金方与施工单位签订《深圳市建设工程施工合同》(下称“施工合同)。在案涉工程结算过程中,施工单位与资金方发生争议,施工单位遂于2002年8月14日向人民法院提起诉讼,要求资金方支付拖欠工程款本金、利息,并要求土地方承担连带责任。


争议焦点


本案中,土地方作为案涉项目的合作开发主体,仅负责提供案涉土地使用权,并未签署施工合同,也未参与案涉工程的建设。合作开发协议明确约定应由资金方负责提供所有项目资金,实际上,也是由资金方与施工单位签署施工合同。在该等情况下,土地方是否应对资金方所欠工程款承担连带责任?即为本案核心焦点。


各方观点


1. 施工单位认为:施工合同合法有效,施工单位全面履行了合同义务,资金方、土地方是合作建房关系,是工程项目开发和建设工程利益的共享者,对建设工程所负债务应当承担连带责任。


2. 土地方认为:



法院认定


1. 一审判决认定:


资金方及土地方就案涉项目存在合作建房关系,资金方及土地方系案涉项目的合作开发方,并实际参与了该项目的开发建设,并分得利润,形成了合作建房关系,资金方及土地方作为合作方应对因此而产生的债权债务关系对外承担连带责任。土地方已在合作建房中分得利益,应就资金方的欠付工程款承担连带责任。


2. 二审法院认定:


资金方、土地方均系案涉楼盘的合作开发方,形成合作建房关系,并均从项目开发中实际获益。根据公平原则,资金方、土地方内部约定不得对抗开发方的对外债务,应就资金方的欠付工程款承担连带责任。


我们的意见及建议


1. 我们认为,“土地方自案涉项目分得利益”不能作为法院突破“合同相对性”的合法依据,一、二审判决的认定缺乏法律依据。


2. 最高人民法院对类似案件下达的判决也支持了我们的观点:


最高人民法院在一个类似案件中作出的(2007)民一终字第39号《民事判决书》恰好支持了我们的上述观点,其中认定如下: 





3. 对土地方的建议


尽管我们不认可本案一、二审法院的判决结果,但也需提醒土地方注意到,在司法实践中,法院出于考虑维护弱势群体利益以及社会稳定,很可能从项目开发中实际获益的角度,突破建设工程合同相对性,判令土地方对资金方拖欠的工程款承担连带责任。对于该等风险,进一步建议:






注:


1 《民法通则》第八十四条规定:债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。


《合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。


2 突破合同的相对性的明文规定:《合同法》第七十三条、第七十四条、第二百七十二条、第三百一十三条、第六十四条、第六十五条。



  【免责声明】

  “莆田律师陈少东”对转载、分享的内容、陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完善性提供任何明示或暗示的保证,仅供读者参考。

  【版权声明】

  图文转载于网络,版权归原作者所有,仅供学习参考之用,禁止用于商业用途,如有异议,请联系




以莆田市第二名的成绩通过司法考试,现为福建凌龙律师事务所专职律师。陈少东律师在公司、合同等民商事法律服务领域有特别专长。为众多单位、公司的法律顾问、个人出具大量的法律意见,取得一致好评。作为一名年轻律师,在工作之余不忘学习、提高自身的理论素养及办案能力。始终保持谦逊的心态,树立终生学习的意识,注重实践积累的经验,恪守职业道德,努力成长为一名品质优秀的律师。在法律实践过程中,不断学习新的法律法规、法学理论,更替旧知识,积累新经验,立足当事人利益以严谨的工作态度为当事人提供专业、满意的法律服务。陈少东律师积极参加公益活动及法律援助,还是微信公众号:“文明莆田人”的成员,生活当中遇到任何困难,都可以上“文明莆田人”求助,也欢迎更多志同道合的朋友加入。

  

    【执业感言:】敬律师之业,行仁义之德,事辛苦之力,求法律之公!

     联系电话:15105941996  

----------------------------------------------

陈少东律师微信号:nxnx123

更多信息请扫描下方二维码


返回
广州合同纠纷律师二维码