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承租商业综合体物业需要注意的若干问题
发布时间:2017-06-17 14:42:28   阅读:  

 引言

 
对于大部分首次承租商业综合体的租户而言,囿于其缺乏相关承租和在商业综合体物业经营的经验等因素,其在决定承租具体物业时可能存在一定程度的认识误区和考虑不全面之处。有鉴于此,本文笔者主要探讨在选择承租商业综合体时需要加以注意的几个问题。
       一般而言,对于商业综合体的租户,他们在选择承租时一般会考量综合体的位置、人流量、交通条件、租金水平等普遍因素,但是除了这些普遍因素外还有哪些问题需要注意,具体如何进行选择?
       作为律师,笔者曾参与担任多个商业综合体业主(运营方)的法律顾问,代理业主方处理不少的租赁纠纷,也曾对经营商业物业中的法律风险进行过系统性梳理;另一方面,我们也代理过租户方与业主就租赁合同的纠纷对簿公堂。我们总的体会是,对于商业综合体的租户而言,除了要注意防范租赁合同在订立和履行中存在的法律风险,更为重要的是如何降低承租行为本身给经营活动带来的风险,即降低经营风险。
       所谓“防患于未然”,想要有效降低经营风险,对于在商业综合体中承租物业进行经营的租户来说,显然直接对应的就是一开始对于承租场所的选择。 
      有鉴于此,本文主要探讨关于选择承租商业综合体需要注意的几个问题。  
 
      一、重视项目业主管理商业物业的经验和业绩
    (一)提出问题的意义
      通过我们的观察发现,一部分租户在选择承租商业综合体物业时存在一种认识误区,即把综合体地理位置以及业主方的品牌作为唯一或首要的决定因素,而且这种认知普遍存在。
       综合体项目地理位置是否便利当然重要,但是实践表明,地理位置不是综合体成功经营唯一决定的因素。许多案例表明,综合体项目招商的规划、业态的布局以及日常的科学管理等因素对于项目能否顺利经营将起到更为直接的作用。笔者所知晓的一个反面的例子是,某市A综合体项目地理位置位于市中心主干道路旁,且开业早于现存周边的商业物业项目。但由于该项目的业主方以及运营团队来自于境外,其之前只有传统百货商场的运营经验。也正是因此,业主方在该项目的招商、业态规划等环节都沿用其以前在境外的老模式,没有针对该项目综合体的特点制定科学的招商计划以及业态安排,这最终导致了该项目自开业以来长期开业率较低,商户经营惨淡,最终商户大面积违约,并产生了一系列的租赁纠纷诉讼。
     (二)如何把握
       近年来,商业物业发展的实践证明,一个商业综合体项目的经营从整体而言是否能够取得成功,除了综合体本身的地理位置,前期项目的设计、规划以及施工的整体水平等基础条件以外,最为重要的就是项目的业主或运营方在项目的招商、业态规划布局、日常经营管理以及物业服务等各方面是否能够做到科学决策和管理得当。一个的商业综合体项目的运营方在综合体整体经营中起到的作用相当于“掌舵手”的角色,而综合体内所有的租户都好比是这条大船的船员,这条大船需要得到掌舵手的正确指引才能不断乘风破浪。因此,商业综合体整体成功运营需要一个成熟并且经验丰富的运营团队,这是对综合体项目成功的重要性是不言而喻的。
具体来说,商户在判断项目运营方管理商业物业经验时,可侧重考察以下几个方面:
       第一,考虑项目业主的股权背景及企业性质,例如是否为全国性的大型国有房开企业,或者是否为上市企业;
      第二,考虑项目业主或运营方在国内曾经管理和在管的商业物业的面积、体量、经营定位以及经营业绩等;
       第三,考虑项目是否为业主自管,如自管项目的,其商业物业招商运营团队的人员构成以及过往表现等;
       第四,考虑项目如为委托专业运营团队管理的,其团队的管理类似项目的经验和业绩等。
      无论如何,对于广大商业综合体的承租方(商户)而言,选择这些具有丰富商业物业运营经验企业开发的综合体项目,从概率的角度上可以帮助租户降低承租的经营风险。
 
       二、重点考察综合体项目的业态布局
    (一)提出问题的意义
      实践中,许多商户在选择承租时,大多重点考虑的是租金水平、项目地理位置、设施设备使用以及周边竞争环境等,往往忽视了对综合体项目本身的整体定位以及项目具体业态规划的考察,这就会可能导致以下几个方面的问题:
      第一,综合体项目整体目标消费群体与租户经营项目存在不一致,例如项目定位大众消费,而租户经营则定位于中高端消费人群;
      第二,综合体项目内业态分布不科学,而导致无法有效吸引人流,例如主力店、次主力店以及一般店铺的布局不科学导致综合体开业后顾客人流分散;
      第三,综合体项目内业态分布没有按照一定商业逻辑进行合理布局,导致相邻租户直接功能和定位相冲突,而造成租户经营受到影响,例如服装店旁边开始火锅店等。
      当然,上述问题在有一定商业物业管理经验的业主方或运营方所管理的项目内一般不会出现。因为,较成熟的运营方都会按照既定的项目定位、招商计划以及业态布局等来有计划的进行招商和管理,上述情况一般发现在综合体项目业主急于出售项目物业,或者缺乏对商业物业进行管理经验的情况。
     (二)如何把握
       一般而言,商业综合体项目的成功经营需要具备整体思维,即对于业主方和租户都必须充分认识到,项目整体与单个商户两者之间存在一种紧密的联系;而综合体之内经营的商户与商户之间也存在很大程度的制约或协调发展的关系,两者间一荣俱荣一损俱损。
       对于一个成功的商业综合体项目首先必须具备清晰的项目经营定位,即项目整体有明确的消费群体;其次,必须以项目整体经营定位为目标,相应的制定一套与之相适应和匹配的业态规划以满足项目整体定位的功能需要;再次,需要制定一套灵活、优惠以及可行的招商政策,并按照业态规划将符合条件的商户顺利引入。
       因此,商户在承租综合体物业时一定要对项目的整体经营定位和业态规划进行详细研究,并判断项目整体定位是否适合自身经营定位,以及业态的布局规划是否科学、合理,如在该项目进行经营活动,与项目整体和其他商户的经营活动是否和谐等,然后再结合其他因素进行决策和判断。
 
       三、综合体周边市政设施建设和城市规划对于综合体经营的影响
      (一)提出问题的意义
       一般情况下,商业综合体都会选择在城市人口聚集区来建造和运营,实践中大部分项目会选择在城市中心区进行选址,但是最年来随着房地产开发向城市中心区以外甚至是郊区扩展,商业综合体也越来越多的出现在城市周边。
       但无论如何,随着近年来我国城市化的不断发展和深化,诸如城市轨道交通、旧城改造、城市高速路、高架桥等市政设施建设项目随处可见。因此,在选择承租商业综合体时,也有必要对项目附近是否已开始或即将开始进行市政工程施工进行了解。如经调查后,发现所拟承租项目附近存在市政工程建设,则建议租户对该工程施工对综合体营业的影响进行评估后再行决定是否承租。
       笔者就曾经代理过一个关于市政工程施工影响租赁合同履行而引起的租赁纠纷案件,基本案情是:一商户承租综合体一商铺,该商铺一侧大门紧邻城市干道,该商铺大部分人流来自于沿街的人行道路。该商户承租时,地铁施工就在其承租商铺紧邻的那条干道上开始了施工,但承租时地铁施工对其承租的影响对其承租项目正常经营造成的影响较小。而其承租半年后,地铁施工将道路全面封闭,车辆无法通行,此时该商户就以地铁施工构成“不可抗力”影响其经营活动为由要求退租,并最终引发了诉讼。
       提出上面的案例并不是要做法律上的分析,而是想说明商户综合体附近的市政工程施工或者相邻区域的规划变更等都可能直接影响经营活动并直接给租赁带来风险。
     (二)如何把握
       因此,建议在承租商业综合体物业时通过相关政府网站、新闻媒体以及向拟承租的商业综合体的业主方或运营方了解该项目周边建设相关情况,主要考察的方面主要有:
      第一,项目周边是否有城市轨道交通项目正在或准备上马;
      第二,项目周边是否有城市路网建设项目正在或准备上马;
      第三, 项目本身所在区域是否有城市规划的变更或者项目整体拆迁或更新的计划。
      如了解到项目周边有上述或其他的建设项目,就要考虑相关建设项目对综合体运营的影响,并决定是否承租。如决定继续承租的,则建议完善租赁合同,明确在受相关建设项目影响的情况下可以调整租金等相关的合同变更条款。
 
       四、租金收取模式
      实务中,商业物业租金的收取模式一般包括三种。
      第一种是固定租金,即商户承租的租金以租赁合同中所约定的固定租金为准,定期进行交纳;
      第二种是提成式租金,即在租赁合同中约定业主方以商户每月的销售额为基准,并以固定比率进行销售提成,以此作为租赁的对价;
      第三种租金收取模式,即将固定租金和提成租金结合起来,商户每月需交纳基本的月租,如其销售额超过约定的标准则业主方可按照约定比率在超过的部分进行提成。
       当然,上述所谓租金的收取模式不是一层不变的,也不排除一个综合体项目内采取多种的租金收取方式。
        但是无论如何收取租金,对于大部分商户的经营来讲,租赁成本都是在经营成本的组成中很大的一部分,因此,商户在承租商业综合体时,除了考虑租金水平以外,需要优先考虑该项目的租金收取模式是否自身的经营模式。例如,部分以展示功能为主的商户,由于其功能定位无法产生营业额,所以其也就不适合在只能够采取提成式租金收取模式的项目进行经营。另外,一般商业物业都会给予商户一定的进场装修的“免租期”,即在该期限内除了物业费、水电费等实际产生费用外免除商户的租金交纳义务。因此,“免租期”的长短也直接影响商户的租赁成本,也需要重点进行考察。
 
       五、物业服务及管理水平
     (一)提出问题的意义
       商业综合体其本身作为实用性、功能性的建筑,其正常运转以众多设施、设备以及相应软件系统的良好运行为前提。而一般的商业综合体硬件系统由消防、安保、供电照明、排积水、电梯、通风、空调等大大小小几十个硬件系统所构成。这些硬件系统的正常运转是需要一个专业人员配备齐全、并具有相应专业技能和管理经验的项目物业服务团队来进行支撑的。
      特别是,一般而言商业综合体开业后,人流大,突发紧急情况多,物业团队能否快速妥善处置也直接影响项目的整体运行。再次,对于商户维修请求的响应速度以及服务的质量和态度等,对于商户更是直接相关的。
   (二)如何把握
     因此,在承租商业综合体时,对项目物管管理建议主要从以下几个方面对项目的物业服务管理进行考察:
     第一,项目物业服务公司的管理资质;
     第二,物业团队管理类似综合体项目的经验和业绩;
     第三,通过租户手册、物业手册、物业公司服务承诺等了解项目物业服务的基本情况;
     第四,物业服务收费标准以及对应的服务内容;
     第五,物业服务对于商户投诉、保修等服务要求的响应及时性等。
 
结语
 
以上探讨的关于在选择承租商业综合体时需要注意的几个问题,可能阐述的还不是很全面,本文的出发点仅仅是从笔者律师办案的角度出发,建议广大租户在选择承租商业综合体时能够更加全面的考量相关影响因素,并以此希望能够帮助商户有效的预防和降低承租后的经营风险。总之,律师不应该帮助客户做“商业判断”,所以本文也仅仅是从“事后诸葛亮”的角度提点建议罢了。

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